kpfr > Aktualności > Branża budowlana. Czy grozi jej zapaść w najbliższych latach?
Znaczący spadek liczby nowych inwestycji, kłopoty z dokończeniem już rozpoczętych, duża niepewność i oczekiwanie na środki z KPO. Jak wygląda sytuacja branży budowlanej w Polsce i w Kujawsko-Pomorskiem?
– Polski rynek nieruchomości stoi u progu kryzysu nienotowanego od 2008 roku. Pilnie należy wprowadzić rozwiązania, które zmniejszą spadki rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Brak interwencji rządu może doprowadzić do utraty miejsc pracy przez 100 tys. pracowników firm bezpośrednio związanych ze wznoszeniem nowych budynków, jak i w branżach powiązanych z rynkiem mieszkaniowym. – napisali w specjalnym wystąpieniu przedstawiciele 10 organizacji branżowych (m.in. Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Stowarzyszenia Producentów Cementu czy Polskiej Izby Gospodarczej Przemysłu Drzewnego).
To jeden z bardzo wielu sygnałów dotyczących wyjątkowo trudnej sytuacji branży budowlanej w Polsce w IV kwartale 2022 roku i niekorzystnych prognoz na następne lata. Jak realnie wygląda ta sytuacja u schyłku 2022 roku? Co jest jej przyczyną i jakie są perspektywy? Jak oceniana jest sytuacja w Kujawsko-Pomorskiem?
„Budowlankę” ratują klienci z gotówką
Obawy są tym większe, że trudno przecenić znaczenie branży budowlanej dla całej gospodarki. Tymczasem sygnały są niepokojące, zwłaszcza jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe. Jak wynika z szacunków firmy JLL – na którą powołują się organizacje branżowe w swoim wystąpieniu – w całym 2023 roku deweloperzy rozpoczną budowę maksymalnie 70 tysięcy mieszkań. A to prawie o 100 tysięcy mniej niż w znakomitym dla branży roku 2021. Co oczywiste spadek rozpoczynanych inwestycji musi przełożyć się na kondycję i firm deweloperskich, i tych z innych gałęzi gospodarki, a zaangażowanych w proces budowania, finansowania i urządzania mieszkań.
Już obecnie sytuacja jest gorsza niż przed rokiem. Jak można przeczytać w raporcie przygotowanym przez serwis money.pl, z danych GUS wynika, że produkcja budowlano-montażowa w sektorze inwestycyjnym była we wrześniu 2022 roku niższa o 4,5 proc. niż przed rokiem. A z kolei gdy porównamy miesiąc do miesiąca, to z danych GUS wynika, że we wrześniu produkcja budowlana była o prawie 6 proc. niższa niż w sierpniu. Wielu przedsiębiorców kończy jeszcze zawarte wcześniej kontrakty, ale sygnalizuje wyraźne trudności w zdobyciu nowych. Na trudną sytuację branży niewątpliwie rzutują problemy samorządów, szukających oszczędności w redukcjach inwestycji.
– Spadek inwestycji jest najbardziej widoczny w budownictwie mieszkaniowym, który stanowi ok. 15-20 proc. rynku budowlanego. – podkreślał w money.pl dr Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. – Spowolnienie obejmuje też segment budownictwa przemysłowego, a nawet, choć w mniejszym stopniu, prężnie rozwijającego się dotąd rynku magazynowego.
W „mieszkaniówce” sytuację ratują klienci gotówkowi. Jak powiedział „Rzeczpospolitej” prezes Dom Development Jarosław Szanajca – „gotówkowcy” odpowiadają już w jego firmie za 75 proc. zakupów i jest to rynek wciąż na tyle silny, stabilny i głęboki, że pozwoli przeczekać trudne czasy.
A czasy rzeczywiście są trudne. Z publikowanych danych platformy analitycznej BIG DATA RynekPierwotny.pl – analizującej oferty ok. 1000 deweloperów – wynika, że od stycznia do października 2022 r. w siedmiu największych miastach Polski deweloperzy sprzedali 28,2 tys. mieszkań, czyli o 35 proc. mniej rok do roku. Październik był jednak miesiącem wyraźnie lepszym od września. – deweloperzy sprzedali o 22 proc. więcej mieszkań miesiąc do miesiąca. Z danych BIG DATA wynika, że kurczenie się rynku najdotkliwiej odczuły Wrocław, Gdańsk i Warszawa.
Dlaczego wskaźniki spadają?
Sytuacja w branży budowlanej wynika z wielu elementów. Bezpośrednio na pogorszenie się sytuacji całej branży rzutują m.in. następujące czynniki:
- Wysokie koszty finansowania inwestycji
- Zahamowanie sprzedaży kredytów hipotecznych
- Spadek zamówień inwestycyjnych samorządów
- Nie skłaniająca do inwestowania niepewność, dotycząca sytuacji międzynarodowej
- Generalny wzrost kosztów energii, cen materiałów itd.
Na kondycję całego rynku ogromny wpływ mają niewątpliwie inwestycje sektora publicznego – i te dokonywane przez samorządy, i duże inwestycje energetyczne czy komunikacyjne. Niepokój budzą pojawiające się informacje o redukcji dużych programów inwestycyjnych. Tu wyjątkowo dotkliwie odczuwa się niepewność co do pozyskania środków z Unii Europejskiej, m.in. z KPO, które miały finansować inwestycje przede wszystkim w latach 2022-2023, ale także niepewność co do środków z funduszu spójności. W przypadku ich braku, to – jak powiedział money.pl Łukasz Bernatowicz, prezes Związku Pracodawców BCC i przewodniczący Rady Dialogu Społecznego – w praktyce „możemy się rozejść i zgasić światło”.
Apele, oczekiwania i prognozy
Firmy budowlane czekają więc na zastrzyk środków z KPO, który uruchomi inwestycje, eksperci i praktycy apelują o szybkie reakcje, zanim dojdzie do większego załamania, co doprowadziłoby m.in. do wzrostu bezrobocia. Organizacje branżowe zaproponowały specjalny pakiet działań, wspomagający branżę budowlaną (m.in. przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem czy pomoc młodym rodzinom w nabyciu pierwszego mieszkania np. poprzez przywrócenie niektórych programów rządowych lub wprowadzenie kredytów o stałej niskiej stopie procentowej).
Sytuacja już doprowadziła do trudnej sytuacji wielu firm, redukcji zatrudnienia albo wprowadzanie krótszego tygodnia pracy (Velux, Fakro). Według opublikowanej w „Rzeczpospolitej” analizie firmy Spectis, poświęconej największym grupom deweloperskim w Polsce, sprzedaż w tym roku skurczy się wobec znakomitego roku 2021 o 30 proc. Poprawy sytuacji należy spodziewać się w roku 2024, kiedy zacznie spadać inflacja i zapewne dojdzie do pierwszych obniżek stóp procentowych.
Kujawsko-pomorskie – niepokój branży
Jak wynika z raportu Urzędu Statystycznego w Bydgoszczy we wrześniu 2022 r. w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku w województwie kujawsko-pomorskim zwiększyła się liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 44,1 proc.). To jednak budowy rozpoczęte wcześniej, niepokoi przede wszystkim inny wskaźnik. – Zmniejszyła się znacznie w skali roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (aż o 52,1 proc.) i liczba mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 29,7 proc.). To już wyraźnie świadczy o nadchodzących trudnościach.
Jak czytamy w raporcie Urzędu Statystycznego według wstępnych danych w badanym miesiącu (wrześniu 2022) przekazano do użytkowania 1117 mieszkań. Dla każdej formy budownictwa odnotowano wzrost mieszkań oddanych do użytkowania. Spośród nich — najwięcej dotyczyło mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem — 681 lokali (wzrost o 80,6 proc.), a następnie mieszkań indywidualnych — 436 lokali (wzrost o 10,4 proc.). W badanym miesiącu nie oddano do użytkowania mieszkań spółdzielczych, komunalnych, społecznych czynszowych i zakładowych. Efekty budownictwa mieszkaniowego uzyskane w województwie kujawsko-pomorskim we wrześniu 2022 r. stanowiły 5,2 proc. efektów krajowych.
źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.
Z kolei wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie w województwie kujawsko-pomorskim kształtuje się na poziomie minus 27,4, czyli niższym niż we wrześniu: minus 23, 4. (badanie GUS dotyczące koniunktury gospodarczej, opinie formułowane przez jednostki z siedzibą w województwie kujawsko-pomorskim).
źródło: GUS.
O opinię na temat sytuacji branży budowlanej w województwie kujawsko-pomorskim, przyczynę tego stanu rzeczy i perspektywy w najbliższych latach poprosiliśmy Andrzeja Cieślika, prezesa Pomorsko-Kujawskiej Izby Budownictwa.
– Jaką mamy sytuację w IV kwartale 2022 roku? – zastanawia się Andrzej Cieślik. – Myślę, że, jednak zdecydowanie bardziej niepokojące jest to, co będzie po tym IV kwartale. Jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe, to na razie kończone są inwestycje już rozpoczęte, natomiast prywatni inwestorzy – deweloperzy – w zdecydowanej większości nie będą zaczynali nowych inwestycji. Bo nie ma sprzedaży. Jedynie ci „mocni” deweloperzy, pracujący w klasie premium, gdzie wielu klientów dysponuje gotówką, będą w stanie inwestować. Generalnie niezbyt różowo wygląda cała perspektywa lat 2023–2028.
Jakie są przyczyny tej sytuacji?
Wszystko zaczęło się na początku roku, kiedy trwała hossa, wszystko było rozgrzane, producenci rządzili rynkiem i dyktowali ceny. Krach zaczął się w marcu, w maju już było go widać. Nie było popytu. Dodam, że jeśli chodzi o budowę mieszkań, to musimy rozdzielić rynki konsumenta kredytowego i gotówkowego. Problem zaczął się z tym pierwszym, obecnie, mam wrażenie, banki wręcz unikają udzielania kredytów hipotecznych. A do tego ceny kredytu są kosmiczne. Zresztą jeśli takie informacje docierają do potencjalnego odbiorcy, to nawet boi się on wziąć kredyt.
Jeżeli chodzi o inwestycje infrastrukturalne, to w branży panuje duży niepokój. Realizowane są stare kontrakty, zawarte przy innych cenach. Uważam, że na 95 procentach tych inwestycji firmy stracą, walczą więc o rewaloryzację kontraktów. Spodziewam się, że niektóre firmy będą niestety schodziły z placów budów. Samorządy nie dołożą środków, bo albo nie mają pieniędzy, albo nie chcą podejmować takich decyzji. A wykonawców nie będzie stać, żeby takie inwestycje kończyć.
Czy Kujawsko-Pomorskie jakoś wyróżnia się w tym zakresie na tle Polski? Nie sądzę, wszędzie jest podobnie. Oczywiście dane z takich aglomeracji jak Warszawa, czy Wrocław „zafałszowują” statystykę – tam wciąż jeszcze jest popyt, jest sprzedaż, samorządy są mocne. Jeżeli się mówi o spadku 60 proc., to tak naprawdę w innych rejonach poza wielkimi aglomeracjami mamy 20 proc. tej sprzedaży, która była kiedyś.
Jedynym światełkiem w tunelu wydają mi się pieniądze z KPO, które nakręcą gospodarkę, pozwolą na wzmocnienie złotówki, spadek inflacji. Bo przecież zapotrzebowanie na mieszkania jest duże.
Mariusz Załuski
Linki:
